Что называют пентхаусом
В Москве пентхаусом обычно называют квартиру на последнем этаже — иногда на двух последних — с террасой, панорамным остеклением и отдельным входом с лифта. Строгого юридического определения нет: в ЕГРН это такая же квартира, как и любая другая, а вся разница — в планировке, высоте потолков, виде и наличии открытых пространств. Именно поэтому при покупке пентхауса важнее не название, а то, что записано в документах о террасе, кровле и общей площади.
Такие квартиры есть в клубных домах Хамовников и Остоженки, в реконструированных особняках у Патриарших, в высотных проектах на Пресне и у Москва-Сити, в домах на набережных. Предложений немного, и значительная часть не выходит в открытую продажу.
Чем пентхаус отличается на практике
Терраса
Открытая площадка, доступ на которую есть только из квартиры. Может быть частью квартиры, а может числиться общим имуществом дома с правом пользования — это принципиально разные ситуации.
Кровля и инженерия
Над пентхаусом — кровля, на которой обычно размещено оборудование дома: вентиляционные установки, лифтовые машинные помещения, антенны. Их обслуживание требует доступа, и это надо учитывать.
Остекление и высота
Панорамные окна и потолки выше стандартных дают вид и свет, но требуют внимания к теплопотерям, солнцезащите и качеству фасадных систем.
Приватность
Отдельная лифтовая группа или ключ-карта на этаж, отсутствие соседей сверху. В некоторых домах — собственный вход и парковка.
Юридические вопросы, которые решаем до сделки
Основной вопрос — статус террасы. Возможны три варианта. Первый: терраса включена в состав квартиры и учтена в ЕГРН как её часть — самый чистый случай. Второй: терраса не входит в площадь квартиры, но право пользования ею закреплено за собственником решением общего собрания или в проектной документации дома. Третий: терраса фактически используется собственником, но формально является общим имуществом дома без какого-либо закрепления — здесь риск, что другие собственники или управляющая компания оспорят использование.
Кровля многоквартирного дома по Жилищному кодексу — общее имущество всех собственников. Устроить на ней бассейн, зимний сад или надстроить этаж без решения общего собрания и без проектных согласований нельзя. Если продавец уже это сделал, покупатель получает не «уникальную опцию», а самовольную реконструкцию, которую могут обязать демонтировать.
- Сверяем поэтажный план БТИ и техплан с фактическим состоянием квартиры и террасы.
- Запрашиваем проектную документацию дома в части верхних этажей и кровли.
- Проверяем решения общего собрания собственников о передаче частей общего имущества в пользование.
- Изучаем договоры с управляющей организацией: кто обслуживает террасу, кровлю, водосток, кто отвечает за протечки.
- Проверяем, не находится ли дом под охранным статусом, ограничивающим изменения кровли и фасада.
Технические вопросы
Пентхаус — самая нагруженная квартира в доме с точки зрения инженерии. До покупки стоит понять, как устроен водоотвод с террасы и кровли, есть ли обогрев водостоков, как выполнена гидроизоляция и когда её последний раз проверяли. Важно, где стоят наружные блоки кондиционеров и вентиляционные установки дома, насколько они шумят и вибрируют. Панорамное остекление проверяем на запотевание, продувание и качество уплотнителей. Если в квартире есть камин, дровяная печь или сауна — смотрим проект и согласование дымоходов.
В домах старого фонда пентхаусы часто появлялись в результате реконструкции чердака или мансарды. Здесь отдельно проверяем, узаконена ли реконструкция, изменялась ли нагрузка на перекрытия и не затронуты ли стропильные конструкции.
Как проходит подбор
1. Задача
Район, требуемая площадь, размер террасы, вид, этажность дома, готовность к ремонту. Отдельно — насколько важна приватность и отдельный лифт.
2. Поиск
Открытые предложения и закрытые — от собственников и коллег по рынку. Иногда подходящий объект находится в доме, где пентхаус ещё не выставлен, но владелец готов рассмотреть предложение.
3. Показы
Осматриваем квартиру, террасу и по возможности кровлю. Смотрим квартиру в разное время суток: вид и инсоляция вечером и утром отличаются.
4. Проверка
Документы на квартиру и террасу, проект дома, решения собрания, техническое состояние. При необходимости привлекаем инженера по фасадам и кровле.
5. Сделка
Переговоры о цене с учётом выявленных нюансов, договор, расчёты через аккредитив, регистрация, передача по акту с подробным описанием состояния террасы и оборудования.
Пентхаус в новостройке
В строящихся домах пентхаусы продаются по ДДУ, и здесь важно, чтобы терраса была прямо описана в договоре и в проектной декларации: её площадь, покрытие, ограждение, водоотвод. После ввода дома нужно проверить, как терраса отражена в техническом плане и в ЕГРН. Подробнее о покупке на этапе строительства — на странице о премиальных новостройках.
Продажа пентхауса
Если вы продаёте пентхаус, ключевая подготовка — привести документы на террасу в порядок до выхода на рынок: покупатели такого уровня проверяют это в первую очередь. О том, как мы организуем закрытую продажу, — на странице продажа элитной недвижимости. О квартирах в центре без террас — здесь.