Где ищем
Премиальный рынок Москвы сосредоточен в нескольких районах внутри Садового кольца и рядом с ним. У каждого свой характер, и выбор района обычно определяет половину дела.
Хамовники
Тихие переулки между Пречистенкой и Фрунзенской набережной, Остоженка с её «Золотой милей», парк Горького и Нескучный сад через реку. Много клубных домов небольшого масштаба, хорошие школы, спокойный ритм.
Патриаршие пруды
Самый «городской» из премиальных районов: кафе, рестораны, пешие маршруты. Квартиры в реконструированных доходных домах и новых клубных проектах. Шумнее, чем Хамовники, зато всё рядом.
Остоженка
Короткая улица между Пречистенкой и Москвой-рекой, застроенная в 2000-х клубными домами. Мало предложений, стабильный спрос, высокая закрытость.
Арбат и переулки
Старый Арбат с переулками в сторону Пречистенки и Поварской, дома разной эпохи — от дореволюционных до современных реконструкций. Важно проверять статус здания и историю перепланировок.
Пресня
От Патриарших до Краснопресненской набережной: сталинские дома, новые кварталы у Москва-Сити, тихие улицы вокруг зоопарка. Широкий диапазон форматов.
Тверской, Якиманка, Замоскворечье
Реже рассматриваются с самого начала, но именно здесь иногда находятся квартиры с удачным сочетанием вида, планировки и цены.
Клубный дом или большой комплекс
Клубным домом на рынке называют здание на несколько десятков квартир, реже — до сотни, с закрытой территорией, собственной службой эксплуатации и ограниченным числом соседей. Такие дома есть и среди новостроек, и среди реконструированных особняков. Их плюсы — приватность, однородная среда, управляемая эксплуатация. Минусы — высокая стоимость содержания, зависимость от решений небольшого числа собственников и меньшая ликвидность в отдельных домах.
Крупные комплексы бизнес- и премиум-класса дают больше инфраструктуры и более широкий выбор планировок, но и больше соседей. Что важнее — решает клиент, наша задача показать разницу на конкретных примерах.
Что мы делаем при подборе
1. Уточняем задачу
Район, этаж, вид, планировка, количество спален, парковка, требования к дому и соседям, отделка, срок переезда. Отдельно — ограничения: например, никаких домов с коммерческими помещениями на первом этаже или только с закрытым двором.
2. Собираем короткий список
Смотрим открытые и закрытые предложения, отсеиваем то, что не подходит по документам или состоянию дома, оставляем несколько вариантов для показов.
3. Показы
Организуем показы по записи, сопровождаем на каждом, отвечаем на вопросы про дом, эксплуатацию, соседей, историю квартиры.
4. Проверяем объект
Запрашиваем документы, заказываем выписки из ЕГРН, изучаем историю переходов права, проверяем собственника и состояние дома. Результаты обсуждаем с вами до внесения аванса.
5. Переговоры и сделка
Обсуждаем цену и условия, фиксируем их в соглашении об авансе, готовим договор купли-продажи, организуем расчёты и регистрацию.
Что проверяем в квартире и доме
- Выписку из ЕГРН об объекте и о переходах права: собственники, обременения, аресты, залоги, запреты.
- Основание собственности продавца — договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор приватизации — и все предыдущие переходы.
- Продавца: паспорт, семейное положение, нотариальное согласие супруга, сведения о банкротстве и исполнительных производствах.
- Зарегистрированных в квартире лиц и тех, кто сохраняет право пользования (например, отказавшиеся от приватизации).
- Поэтажный план и экспликацию БТИ, соответствие фактической планировки документам, наличие согласованных перепланировок.
- Статус дома: является ли он объектом культурного наследия, есть ли охранные обязательства, планируется ли капитальный ремонт.
- Задолженность по коммунальным платежам и взносам на капремонт, отношения с управляющей организацией.
- Историю дома: реконструкция, замена перекрытий, состояние инженерных систем, конфликты собственников.
Сделка
Расчёты по дорогим квартирам обычно проходят через аккредитив в банке или через депозит нотариуса. Если продавец продаёт долю, участвует несовершеннолетний или недееспособный, сделка удостоверяется нотариально — это требование закона, а не наше пожелание. Переход права регистрируется в Росреестре, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН с записью о себе. Передача квартиры оформляется актом, в котором фиксируется состояние, показания счётчиков и переданные ключи.
Если покупка происходит с привлечением ипотеки, добавляется этап согласования объекта с банком и оценка. Ставки и условия по программам уточняйте в банке — они меняются.
После сделки
Помогаем с переоформлением лицевых счетов, знакомим с управляющей компанией, при необходимости подключаем проверенных архитекторов и подрядчиков для отделки. Если квартира покупалась как актив под аренду, можем взять на себя поиск арендатора — см. аренду премиум-класса.
Тем, кто рассматривает не только готовые дома, стоит посмотреть премиальные новостройки и пентхаусы. О том, как мы защищаем данные сторон, — на странице о конфиденциальности.