Почему на Рублёвке мало домов в открытой продаже?

Свободной земли почти нет, а собственники дорогих домов часто предпочитают продавать без рекламы. Значительная часть предложения доступна только через закрытые показы.

Можно ли купить дом с участком у Москвы-реки?

Да, но нужно проверить водоохранную зону и прибрежную полосу: в них ограничены строительство и ограждение, а часть берега остаётся общедоступной.

Сколько времени занимает сделка?

От первого показа до регистрации обычно от одного до трёх месяцев. Дольше — если нужно уточнять границы или оформлять постройки до сделки.

Подписываете ли вы NDA?

Да, по просьбе покупателя или продавца подписываем соглашение о конфиденциальности до раскрытия деталей объекта.

Как защищены деньги покупателя?

Расчёты проходят через аккредитив или эскроу-счёт: продавец получает деньги только после регистрации перехода права в ЕГРН.

Что если часть построек на участке не зарегистрирована?

Оцениваем, можно ли их оформить и сколько это займёт. Обычно просим продавца сделать это до сделки или учитываем в цене.

Купить дом на Рублёвке от 100 млн ₽

Рынок, на котором мало нового

Рублёво-Успенское шоссе проходит по западу Подмосковья, в основном через Одинцовский городской округ. Его посёлки — Раздоры, Барвиха, Жуковка, Горки-2, Усово, Николина Гора и другие — складывались десятилетиями вокруг соснового леса и излучин Москвы-реки. Свободной земли здесь почти не осталось, поэтому рынок держится на перепродаже: дома переходят от владельца к владельцу, часто без публичных объявлений. Многие собственники предпочитают закрытую продажу, и найти подходящий дом без доступа к таким предложениям сложно.

Мы работаем с домами от 100 млн ₽. Каталога объектов на сайте нет: подборку объектов под ваш запрос пришлём после короткого брифа.

Посёлки направления

Барвиха

Старые лесные участки и современные посёлки рядом с сервисами вдоль шоссе. Подробно — дома в Барвихе.

Жуковка

Плотная инфраструктура, исторические дачные территории и Жуковка XXI. Подробно — дома в Жуковке.

Горки-2 и Усово

Дальше от МКАД, ближе к реке, спокойнее. Подробно — дома в Горках-2 и Усово.

Николина Гора

Старый дачный посёлок с собственной историей и особым укладом. Подробно — дома на Николиной Горе.

Что проверяем при покупке дома на Рублёвке

Дорогой дом на старом участке — это часто многолетняя история перестроек, объединения участков и смены владельцев. Проверка начинается с земли и только потом переходит к дому.

Категория земли и вид разрешённого использования. Для постоянного проживания подходят земли населённых пунктов под ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта. Встречаются участки с другим назначением — это нужно знать до переговоров.
Границы и межевание. Установлены ли границы в ЕГРН, совпадают ли они с забором, нет ли пересечений с соседями, лесом или землями общего пользования. На старых участках расхождения встречаются нередко.
Право на дом. Зарегистрирован ли дом в ЕГРН, совпадают ли площадь и этажность с фактом, оформлены ли пристройки, гостевой дом, бассейн, гараж.
Коммуникации и мощность. Газ, выделенная электрическая мощность, источник воды, канализация. Кто владеет сетями и подключён ли дом по договорам.
Статус посёлка и управляющая компания. Кому принадлежат дороги и сети, какие взносы, как они менялись, есть ли споры с жителями.
Сервитуты и доступ. Подъезд к участку по землям общего пользования или через соседний участок, есть ли установленный сервитут.
Водоохранные зоны и прибрежные полосы. Участки у Москвы-реки и её притоков попадают в зоны, где ограничены строительство и использование. Береговая полоса общего пользования не может быть огорожена.
Особо охраняемые территории и охранные зоны. Близость к лесному фонду, природным территориям, газопроводам и ЛЭП.

Проверку земли, дома и посёлка мы проводим до внесения аванса. Если находим проблему, вы узнаёте о ней до того, как деньги ушли продавцу, и решаете — отказаться, договориться о цене или потребовать исправления.

Как мы работаем

Покупка дома такого уровня — частное дело. Мы организуем закрытые показы: без лишних людей, в удобное для вас время, по договорённости с собственником. Если продавец или покупатель просит, подписываем соглашение о конфиденциальности до раскрытия информации об объекте. Данные покупателя, сведения об объекте и условия сделки не передаём третьим лицам и не публикуем без согласия сторон.

1. Бриф

Площадь дома и участка, близость к городу, лес или вода, школы, состав семьи, бюджет и сроки.

2. Подборка

Открытые и закрытые предложения по направлению с нашими комментариями по каждому.

3. Закрытые показы

Несколько домов на одном участке шоссе за выезд. При необходимости — повторный осмотр с инженером.

4. Проверка до аванса

Земля, дом, коммуникации, посёлок, собственник. Итоги обсуждаем с вами до принятия решения.

5. Переговоры и сделка

Цена, состав имущества, сроки освобождения. Договор купли-продажи участка и дома, расчёты через аккредитив или эскроу-счёт, регистрация перехода права.

6. Передача

Акт с описью имущества, показания счётчиков, ключи, документы на инженерные системы, переоформление договоров с поставщиками и управляющей компанией.

Расчёты

Деньги продавец получает только после регистрации перехода права собственности. Для этого используем аккредитив в банке или эскроу-счёт: покупатель вносит сумму, банк перечисляет её продавцу после предоставления выписки из ЕГРН с новым собственником. Такая схема защищает обе стороны и стандартна для сделок с загородными домами.

Если вы продаёте дом на Рублёвке

Покупатели домов такого уровня проверяют объект так же тщательно, как описано выше. Поэтому подготовку к продаже лучше начать с документов: уточнить границы, зарегистрировать все постройки, собрать договоры на коммуникации и справку об отсутствии долгов перед посёлком. Это сокращает время сделки и убирает поводы для торга. Если дом в собственности меньше минимального срока владения, при продаже может возникнуть НДФЛ, поэтому этот вопрос стоит обсудить с налоговым консультантом заранее. О том, как мы организуем закрытую продажу, — на странице продажа элитной недвижимости.

Аренда как первый шаг

Если вы не уверены, какой посёлок вам подходит, можно начать с длительной аренды: год жизни в доме показывает больше, чем любые показы. Подробнее — аренда домов на Рублёвке.

Дома на Рублёвке