Пентхаус — квартира, в которой больше всего того, чего нет в документах на обычную квартиру: терраса, выход на кровлю, панорамное остекление, иногда собственный лифт или лестница. Именно эти «дополнительные» элементы чаще всего становятся источником проблем после покупки. Ниже — что и в каком порядке проверять, чтобы купить то, что вы видели на показе, а не спор с соседями и управляющей компанией.
1. Как оформлена терраса
Первое и главное. Откройте выписку из ЕГРН на квартиру и посмотрите площадь и план. Возможны три ситуации.
- Терраса учтена в составе квартиры — обозначена на плане, включена в описание объекта. Это самый надёжный вариант: вы покупаете террасу вместе с квартирой.
- Терраса не входит в квартиру, но право пользования ею закреплено за собственником: решением общего собрания собственников дома, положением проектной документации или договором с управляющей организацией. Здесь нужно получить сам документ и убедиться, что он действует и переходит к новому собственнику.
- Терраса просто «есть»: дверь из квартиры ведёт на участок кровли, которым продавец пользуется, но никаких документов нет. Это общее имущество дома, и любой собственник или управляющая компания вправе потребовать прекратить единоличное пользование.
Во втором и третьем случае цена должна это отражать, а в третьем стоит серьёзно подумать, нужен ли вам этот объект. Оформить пользование частью общего имущества задним числом возможно, но требует решения собрания, и в доме на сотню квартир собрать его непросто.
2. Кровля и всё, что на ней
Кровля многоквартирного дома — общее имущество собственников по Жилищному кодексу. На ней размещают вентиляционные установки, машинные помещения лифтов, антенны, наружные блоки кондиционеров. Обслуживание всего этого требует доступа — иногда через вашу террасу. Уточните у управляющей компании: где точки доступа к оборудованию, как часто проводится обслуживание, требуется ли для этого проход через квартиру.
Если продавец что-то построил на кровле — бассейн, зимний сад, беседку, надстройку, — попросите проект и согласования. Без решения общего собрания и, для серьёзных конструкций, без проектной документации это самовольная реконструкция общего имущества. Требование о демонтаже может прийти через год после покупки, и адресовано оно будет уже вам.
3. Вода
Терраса — это плоская кровля с эксплуатируемым покрытием, и её главный враг — вода. Спросите и, по возможности, посмотрите: как устроен водоотвод (воронки, желоба, парапетные сливы), есть ли обогрев водостоков на зиму, какой уклон, что с гидроизоляцией и когда её проверяли. Осмотрите потолок и стены в квартире вдоль наружных стен и под террасой на предмет следов протечек. Поговорите с соседями снизу: если у них были протечки с террасы, они об этом расскажут.
Отдельный вопрос — кто отвечает за протечку. Если терраса — часть квартиры, ответственность на собственнике; если общее имущество — на управляющей организации. Это должно быть прописано в договоре с УК; попросите его.
4. Остекление и климат
Панорамные окна и высокие потолки — то, за что пентхаус покупают, и то, что стоит дорого в эксплуатации. Проверьте на показе: нет ли запотевания между стёклами (признак разгерметизации стеклопакета), не дует ли вдоль рам, как работают механизмы открывания больших створок. Спросите, какие стёкла установлены — с солнцезащитным покрытием или обычные, — и есть ли наружная солнцезащита. Летом пентхаус с южной ориентацией без защиты превращается в оранжерею, и никакое кондиционирование не спасает.
Уточните мощность и тип кондиционирования: индивидуальные наружные блоки на террасе, центральная система дома или чиллер-фанкойлы. Для больших остеклённых объёмов важна не только мощность, но и распределение воздуха.
5. Шум и вибрация
Оборудование дома на кровле работает круглосуточно. В хорошо спроектированных домах оно установлено на виброизолирующих основаниях и удалено от жилых помещений, но так бывает не всегда. Побудьте в квартире тихим вечером, послушайте. Если сомневаетесь — закажите замер уровня шума и вибрации, это недорого по сравнению с ценой вопроса.
6. Конструкции
Пентхаусы в реконструированных зданиях часто появились на месте чердака или мансарды. Здесь важно понимать, рассчитаны ли перекрытия и стропильная система на новые нагрузки, узаконена ли реконструкция, изменялась ли высота здания. Запросите проектную документацию и акт ввода после реконструкции. Для пентхаусов с каминами, печами и саунами — проект дымоходов и его согласование.
7. Документы: полный список
- Выписка из ЕГРН на квартиру с планом — актуальная, не старше нескольких дней на момент сделки.
- Выписка о переходах права — вся история владения.
- Основание права собственности продавца.
- Поэтажный план и экспликация БТИ, технический план с указанием террасы.
- Документы о закреплении террасы: решение собрания, положения проекта, договор с УК.
- Проектная документация дома по верхнему этажу и кровле.
- Договор с управляющей организацией с разграничением ответственности за террасу, кровлю, водосток.
- Согласования на любые конструкции на террасе и кровле.
- Сведения о продавце: семейное положение, согласие супруга, отсутствие банкротства и исполнительных производств.
8. Цена и площадь
В объявлениях площадь террасы нередко прибавляют к площади квартиры, и цена за метр выглядит привлекательной. Считайте отдельно: жилая площадь по ЕГРН — по одной цене, терраса — по существенно меньшей, а неоформленная терраса — вовсе не входит в цену. Так вы сможете честно сравнить пентхаус с обычной квартирой в том же доме.
9. Продажа в будущем
Пентхаусы продаются дольше обычных квартир — покупателей меньше, и все они задают те же вопросы, что и вы сейчас. Чем чище документы на террасу, тем быстрее пройдёт следующая сделка. Если вы покупаете объект с недооформленной террасой, закладывайте время и деньги на оформление сразу после покупки, а не перед продажей.
Что дальше
Если вы рассматриваете конкретный пентхаус, мы можем провести проверку по этому списку и обсудить результаты до аванса — см. страницу пентхаусы и квартиры с террасами. О том, как выбирать дом целиком, а не только квартиру, — в статье о покупке квартиры в центре.